二九文学

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由于表姨的极力推销，第二栋房子还没全部竣工，就已经卖光了。

而且，表姨还提高了卖价，平均每平方米多卖１７０块。

这等于是没有悬念的赚钱方程式求解。

房地产开发，至关重要的一步，就是房屋销售。

只要能尽快销售出去，资金就可以快速周转。

这是所有房地产开发商梦寐以求的最高境界。

像这样房子还没竣工就销售完这样幸运的事，的确是万里挑一，偏偏让财哥和霞婆撞上了。

很多人都知道，房地产开发最赚钱，但是，他们到底是怎么赚钱的呢？他们的开发成本有哪些？假如详详细细表述出来，这可以写成几本砖头厚的书，让看的人头晕脑胀，找不着北。

但是，为了揭开财哥和霞婆赚钱的秘密，还是在这里简略说明一下。

房地产开发分为三个阶段：一、土地征用及拆迁安置补偿阶段；二、前期工作阶段；三、工程及配套施工阶段。

第一个阶段，分为一十七个小项：１、衡阳的房地产开发土地，跟其他地方差不多，分成十级，从一排序到十，地价从８５元平方米至４５０元平方米，换算成亩，就是最低要５６６６７元亩，最高要３００００２元亩，专业术语叫“楼面地价”

。

假如属于危房改造可以减半收费。

２、征地管理费，按征地费总额１．５－４％缴纳。

３、现状地形图分为两种，１比５００，和１比２０００，按幅收取（每幅为２５０×２００㎡），最低４０００元，一般要８０００元，复制费５０元幅。

全衡阳市只有市规划设计院有，独家专营，谢绝讨价还价。

４、界址点坐标图，约１－２元m2。

５、拆迁安置补偿费，有三种方式：产权调换、作价补偿、货币还迁，公有住宅：市场评估价×９０％×建筑面积（计租面积×系数＋安置补贴费＋搬迁补助和奖励）；私有住宅：市场评估价×建筑面积＋安置补贴费＋搬迁补助和奖励；非住宅：按市场评估价。

属市政基础设施建设项目的按１０００元㎡补偿。

注明：系数通常为１．２，楼房为１．３－１．４。

６、拆迁管理费，按拆迁安置补偿费总额的０．５％。

７、临时过渡补助费，８０元户·月，具体测算时可以按容积率０．５，每户１５㎡再乘周转期近似计算。

８、公厕补建费，１２－２０万元座，繁华地区２０万元座，一般地区１２万元座，测算时可按１座公顷计算。

９、树木砍伐及绿地补建费，就算不执行“砍一补三”

“占一补五”

的规定，按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按１５－２０根公顷计算，常规是胸径约３５－４０ｃｍ。

１０、渣土清运费，１２元吨。

１１、征占用林地收费，征占用林地补偿１０００－１５００元亩，征占用林木补偿３０００－６０００元亩。

特殊林木按此标准的３－４倍计征。

１２、征集集体所有土地补偿费，①地上附着物按拆迁法执行；②土地补偿按前三年平均产值的３－６倍计算；③青苗费按前三年平均产值的１－３倍计取；④人员补偿按前三年平均亩产值的３－６倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。

１３、委托拆迁服务费，１－５０户按３０００－４０００元户，５１－１００按２５００－３０００元户，１０１－５００户按２０００－２５００元户，５０１－１０００户按１５００－２０００元户，１００１户以上按１０００－１５００元户计取。

１４、三通一平，按施工组织设计要求计算，①工程用电多层可按８Ｗ㎡，中高层按１０－１２Ｗ㎡计取，②４００ＫＶＡ变压器约３万元台，贴费按２４０元ＫＶＡ交纳，使用在６个月以内全退，１２－２４个月退７５－５０％，３６个月退２５％，超过３６个月不再退。

１５、土地交易手续费，按土地交易额的２‰－３．５‰计取。

１６、代办代理服务费，按代办代理标底总额的４‰－１０‰收取。